Situation · Entreprise
À l'échéance d'un bail commercial, tout se négocie autour de deux questions : le bail est-il renouvelé, et à quel loyer ? Le locataire a en principe droit au renouvellement ou, à défaut, à une indemnité d'éviction ; le bailleur peut chercher un loyer plus élevé ou reprendre ses locaux. Les délais sont stricts, et l'issue dépend beaucoup de la préparation de chaque camp.
Mis à jour le 17 octobre 2026
Le bail commercial dure au moins neuf ans. À son terme, il ne s'arrête pas tout seul : le bailleur doit délivrer un congé, ou le locataire demander le renouvellement, faute de quoi le bail se prolonge tacitement. Ce moment est le plus sensible de la vie du bail, car il ouvre deux discussions à fort enjeu : le loyer du nouveau bail, et parfois le départ du locataire contre une indemnité d'éviction.
Pour un commerçant, l'enjeu est souvent vital : le fonds de commerce dépend de l'emplacement. Pour le bailleur, c'est la valeur de son immeuble et ses revenus pour les neuf ans à venir. Les sommes se comptent vite en dizaines ou en centaines de milliers d'euros.
Le locataire qui remplit les conditions (immatriculation, exploitation effective du fonds dans les lieux pendant les trois années précédant l'expiration) a droit au renouvellement ou, si le bailleur refuse, à une indemnité d'éviction. Son objectif est en général de rester, avec un loyer plafonné.
Le bailleur cherche soit à porter le loyer à la valeur locative du marché, ce qui suppose d'obtenir le déplafonnement, soit à récupérer son local, ce qui a un prix : l'indemnité d'éviction. Il peut aussi utiliser la menace d'un refus pour peser sur la négociation du loyer.
Exemple : Karim exploite une boulangerie en centre-ville depuis quatorze ans, sans renouvellement formel. Son loyer annuel est de 24 000 euros. Le bail s'étant prolongé au-delà de douze ans, son bailleur, Mme Lefort, réclame le loyer de marché, qu'elle estime à 42 000 euros. Karim, lui, sait qu'un refus de renouvellement obligerait sa bailleresse à payer une indemnité d'éviction bien supérieure à l'écart de loyer.
Ce que dit la loi
Le congé doit être donné par acte de commissaire de justice au moins six mois à l'avance (article L145-9 du Code de commerce). Le locataire peut demander le renouvellement dans les six mois précédant l'expiration ou pendant la prolongation du bail ; le bailleur a trois mois pour faire connaître son refus, sinon il est réputé accepter le principe du renouvellement (article L145-10).
Le loyer du bail renouvelé est en principe plafonné à la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou des activités tertiaires, sauf modification notable des éléments de la valeur locative, bail initial de plus de neuf ans ou prolongation au-delà de douze ans (article L145-34). Lorsque le déplafonnement résulte d'une modification notable de ces éléments ou d'une clause relative à la durée du bail, la hausse est en principe limitée à 10 % par an du loyer de l'année précédente, pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014.
Le bailleur peut refuser le renouvellement, mais doit alors payer une indemnité d'éviction égale au préjudice causé (article L145-14), sauf motif grave et légitime (article L145-17). Le locataire reste dans les lieux jusqu'au paiement (article L145-28). Le bailleur dispose d'un droit de repentir de 15 jours après la décision définitive (article L145-58). Les actions se prescrivent par deux ans (article L145-60).
En cas de désaccord sur le loyer, la commission départementale de conciliation des baux commerciaux peut être saisie gratuitement ; elle rend un avis dans un délai de trois mois. Ces règles sont une information générale sur les textes applicables, pas une analyse de votre dossier.
Les arguments diffèrent selon le camp, mais chacun connaît ceux de l'autre. Les préparer à l'avance évite de céder sur le loyer ou sur l'indemnité faute de réponse.
C'est l'argument classique du déplafonnement : arrivée d'une ligne de tramway, piétonnisation, ouverture d'une grande enseigne. Le bailleur doit prouver une modification notable et qu'elle a un intérêt pour votre activité. Rassemblez vos chiffres de fréquentation et de chiffre d'affaires : s'ils n'ont pas progressé, l'argument s'affaiblit.
Face à une demande d'indemnité d'éviction, le bailleur cherchera à réduire le préjudice : local de remplacement disponible à proximité, fonds peu attaché à l'emplacement. Documentez ce qui rend votre emplacement difficile à remplacer : flux de passage, absence de locaux comparables, part de clientèle de passage.
Le locataire examinera la forme et la date du congé, ses mentions obligatoires et le motif invoqué. Un congé mal délivré peut faire perdre des mois ou transformer un refus sans indemnité en refus avec indemnité. Faites vérifier l'acte avant de le délivrer.
Le locataire produira des références de loyers voisins plus bas, ou soulignera les charges et travaux qu'il supporte. Préparez vos propres références comparables, avec surface, emplacement et activité.
La menace pèse dans les deux sens : expertise, procédure longue, indemnité d'occupation pendant le litige. Évaluez concrètement ce qu'une procédure coûterait à l'autre camp : c'est souvent ce qui ouvre l'accord.
Chaque voie a son calendrier, et les délais du statut courent pendant que vous discutez. Le choix vous revient, avec votre avocat.
Négocier un nouveau loyer, un étalement de la hausse, des travaux, ou un départ amiable contre une indemnité convenue.
Délivrer un congé avec offre de renouvellement et proposition de loyer, une demande de renouvellement, ou une mise en demeure visant un manquement au bail.
Saisir la commission départementale de conciliation des baux commerciaux pour un désaccord sur le loyer du bail renouvelé.
Faire fixer le loyer du bail renouvelé, contester un refus de renouvellement ou demander l'indemnité d'éviction devant le tribunal judiciaire.
Ne rien faire : sans congé ni demande, le bail se poursuit par tacite prolongation aux mêmes conditions.
Dans cet exemple, Karim, boulanger, négocie avec sa bailleresse après quatorze ans de bail.
Exemple d'échange
Votre bail a dépassé douze ans, le loyer n'est plus plafonné. Le marché est à 42 000 euros par an. Si vous refusez, je ne renouvellerai pas.
Un refus de renouvellement vous obligerait à payer une indemnité d'éviction couvrant la valeur de mon fonds et ma réinstallation, et je resterais dans les lieux jusqu'à son paiement. Je préfère que nous trouvions un loyer acceptable pour nous deux.
Alors faisons un pas : 38 000 euros.
Point de bascule : la bailleresse renonce à la menace du refus et entre dans une négociation de loyer. Karim peut maintenant proposer un étalement de la hausse et demander des contreparties, plutôt que de discuter seulement du montant final.
Je peux aller jusqu'à 33 000 euros, avec une hausse progressive sur trois ans et la prise en charge par vous de la réfection de la toiture.
Partie adverse est un simulateur : deux équipes d'IA de laboratoires différents tiennent votre camp et celui de l'autre partie, locataire ou bailleur, à partir des textes de Légifrance et des décisions de Judilibre. Vous décidez seul de la suite.
Quand consulter un avocat
Le statut des baux commerciaux est très formaliste : un congé mal rédigé, une date mal calculée ou un délai de deux ans dépassé peuvent faire perdre un droit au renouvellement ou une indemnité importante. Consultez un avocat avant de délivrer ou de répondre à un congé, dès qu'un refus de renouvellement ou un déplafonnement est envisagé, et toujours si une procédure est engagée, l'avocat étant alors en principe obligatoire. Pour ce type de dossier, faites relire votre stratégie par un avocat : Partie adverse vous aide à préparer ce rendez-vous.
Si le bailleur n'a pas délivré de congé, le locataire peut demander le renouvellement dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail ou à tout moment au cours de sa prolongation, par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec avis de réception. Le bailleur a trois mois pour faire connaître son refus ; à défaut, il est réputé avoir accepté le principe du renouvellement (article L145-10 du Code de commerce).
En principe, le loyer du bail renouvelé est plafonné : sa hausse est limitée à la variation de l'indice des loyers commerciaux ou de l'indice des loyers des activités tertiaires. Le plafond ne s'applique pas notamment en cas de modification notable des éléments de la valeur locative, si le bail initial dépassait neuf ans ou s'il s'est prolongé au-delà de douze ans. Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014, lorsque le déplafonnement résulte d'une modification notable ou d'une clause sur la durée du bail, la hausse est en principe étalée, dans la limite de 10 % du loyer de l'année précédente par an.
Le bailleur qui refuse le renouvellement doit en principe payer une indemnité égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Elle comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, ainsi que les frais normaux de déménagement et de réinstallation et les frais et droits de mutation pour un fonds de même valeur (article L145-14 du Code de commerce). Le locataire peut rester dans les lieux jusqu'au paiement, en versant une indemnité d'occupation.
Oui, s'il justifie d'un motif grave et légitime contre le locataire, par exemple des loyers impayés ou la cessation sans raison sérieuse de l'exploitation. En général, il doit d'abord adresser une mise en demeure par acte de commissaire de justice, et le manquement doit s'être poursuivi plus d'un mois après celle-ci (article L145-17 du Code de commerce). Il existe aussi des cas particuliers de reprise, par exemple pour démolir et reconstruire l'immeuble.
Oui. Le bailleur dispose d'un droit de repentir : il peut se soustraire au paiement de l'indemnité d'éviction en acceptant finalement le renouvellement, dans un délai de 15 jours à compter de la décision définitive qui fixe l'indemnité (article L145-58 du Code de commerce). Ce droit ne peut plus s'exercer si le locataire a déjà quitté les lieux ou acheté ou loué un autre local pour se réinstaller.
Les actions fondées sur le statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans (article L145-60 du Code de commerce). Le locataire qui reçoit un congé avec refus de renouvellement et veut le contester ou réclamer l'indemnité d'éviction doit saisir le tribunal dans les deux ans à compter de la date d'effet du congé. Ce délai court même pendant les discussions amiables.
Avant de choisir votre voie, voyez ce qui peut vous attendre.
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