Situation · Logement
Face à un loyer impayé, la voie la plus rapide est souvent un accord écrit avec le locataire : un plan d'apurement qui étale la dette tout en maintenant le paiement du loyer courant. Avant de choisir entre accord, conciliation et procédure, explorez ce que votre locataire va vous répondre et ce qui peut vous attendre selon la voie, sans jamais exiger ce que la loi interdit.
Mis à jour le 17 octobre 2026
Quand un locataire cesse de payer, le premier réflexe est souvent de penser à l'expulsion. C'est pourtant la voie la plus longue, la plus coûteuse et la plus incertaine : commandement de payer, assignation, audience, délais accordés par le juge, trêve hivernale. Un accord amiable bien construit permet souvent de récupérer davantage, plus tôt, et de conserver un locataire qui reprend ses paiements.
Un impayé a presque toujours une cause : perte d'emploi, séparation, maladie, baisse d'une aide, ou simple désorganisation. Comprendre cette cause est la première étape de la négociation. Un locataire de bonne foi en difficulté passagère n'appelle pas la même réponse qu'un locataire qui ne répond plus.
Le plan d'apurement est un accord écrit qui étale le remboursement de la dette sur plusieurs mois, en plus du loyer courant. Sa réussite tient à une règle simple : l'échéance doit être soutenable pour le locataire. Un plan trop ambitieux échoue au deuxième mois et vous fait perdre du temps.
Exemple : Marc doit 2 400 euros à sa propriétaire, Sophie, soit trois mois de loyer de 800 euros. Il a retrouvé un emploi et peut payer 200 euros par mois en plus de son loyer. Un plan sur douze mois, signé par les deux, avec une clause prévoyant ce qui se passe en cas d'échéance manquée, est plus solide qu'une promesse orale de tout rembourser « dès que possible ».
Pensez aussi au fonds de solidarité pour le logement (FSL) de votre département, qui peut aider certains locataires à régler une dette locative, et au numéro vert SOS Loyers impayés (0 805 160 075), qui informe propriétaires et locataires.
Ce que dit la loi
Lorsque la dette ne dépasse pas 5 000 euros, une tentative de règlement amiable (par exemple devant un conciliateur de justice, gratuit) est obligatoire avant de saisir le juge, et tout accord doit être écrit et signé. Pour les baux signés depuis le 29 juillet 2023, l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 impose une clause résolutoire ; sa mise en œuvre passe par un commandement de payer signifié par un commissaire de justice, qui laisse au locataire 6 semaines pour régler sa dette.
Le juge des contentieux de la protection peut accorder au locataire des délais de paiement, jusqu'à 3 ans, et suspendre les effets de la clause résolutoire. Pour les baux signés depuis le 27 mars 2014, aucune pénalité de retard ne peut être facturée. Enfin, seul un commissaire de justice peut procéder à une expulsion, sur décision de justice ; l'expulsion par ses propres moyens est punie par l'article 226-4-2 du Code pénal.
Il s'agit d'une information générale sur les textes applicables, pas d'une analyse de votre dossier.
Un accord amiable n'autorise pas tout. Certaines demandes, même acceptées par un locataire sous pression, sont interdites ou se retourneraient contre vous.
Préparer les réponses du locataire vous permet de garder la discussion sur le terrain de la solution plutôt que du reproche.
C'est la réponse la plus fréquente, et elle n'engage à rien tant qu'elle reste vague. Transformez-la en calendrier : combien, à quelle date, pendant combien de mois. Proposez de le mettre par écrit ensemble.
Une dette sans échéancier ne se résout pas, mais un échéancier impossible non plus. Demandez si le locataire a sollicité ses droits (aide au logement, FSL, accompagnement social), et proposez de commencer par le loyer courant, avant d'attaquer la dette.
Un locataire ne peut pas, en principe, suspendre seul le paiement de son loyer pour des travaux non faits. Mais l'argument mérite d'être pris au sérieux : s'il y a un vrai désordre, le traiter peut débloquer la situation. Séparez les deux sujets : les travaux d'un côté, la dette de l'autre.
Vérifiez le point avec le locataire et, le cas échéant, avec la Caf. Un retard d'aide est un problème temporaire qui appelle une solution temporaire, pas une rupture.
Dans cet exemple, Sophie, propriétaire d'un studio, appelle son locataire Marc, qui a trois mois de retard.
Exemple d'échange
Je sais, j'ai du retard. J'ai été au chômage tout l'été, mais j'ai repris un poste le mois dernier. Je vais tout régulariser, promis.
Je suis contente que vous ayez retrouvé un emploi. Pour que nous soyons tous les deux tranquilles, je vous propose de fixer un échéancier par écrit. Combien pouvez-vous verser chaque mois, en plus du loyer ?
Peut-être 100 euros. Je dois encore rembourser un découvert.
Point de bascule : à 100 euros par mois, la dette de 2 400 euros serait soldée en deux ans. Sophie peut proposer un palier progressif plutôt que de refuser ou d'accepter en bloc.
Je vous propose 100 euros pendant quatre mois, le temps de solder votre découvert, puis 250 euros ensuite. Nous l'écrivons, nous le signons, et si une échéance pose problème, vous me prévenez avant.
Un impayé de loyer ouvre plusieurs voies, de la plus rapide à la plus lourde. Les comparer avant d'appeler votre locataire vous aide à choisir celle qui récupère le plus, le plus tôt, sans faire d'erreur de procédure.
Un accord écrit qui étale la dette sur plusieurs mois, en plus du loyer courant.
Lettre recommandée qui fixe un délai, et sollicitation de la caution, de Visale ou de votre assurance loyers impayés.
Un tiers gratuit réunit le propriétaire et le locataire pour chercher un accord.
Un commissaire de justice délivre le commandement, puis le juge des contentieux de la protection peut être saisi.
Vous laissez le locataire régulariser seul, sans accord écrit.
Partie adverse est un simulateur : il confronte votre camp et celui de votre locataire, tenus par des IA de laboratoires différents, pour faire apparaître les scénarios possibles. La décision vous appartient.
Quand consulter un avocat
Dès que vous envisagez une procédure d'expulsion, faites appel à un professionnel (avocat, commissaire de justice) : la procédure est très encadrée, et une erreur de forme peut la retarder de plusieurs mois. Faites-le aussi si la dette est importante, si le locataire conteste en invoquant l'état du logement, ou si un commandement de payer a déjà été délivré. L'ADIL de votre département donne également des informations gratuites. Pour ce type de dossier, faites relire votre stratégie par un avocat : Partie adverse vous aide à préparer ce rendez-vous.
Commencez par une relance amiable, par écrit, puis une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception si elle reste sans effet. Dès le premier impayé, vous pouvez solliciter la caution, la garantie Visale ou votre assurance loyers impayés selon votre bail. Cherchez en parallèle un accord écrit avec le locataire, par exemple un plan d'apurement.
C'est un accord écrit entre le propriétaire et le locataire qui étale le remboursement de la dette locative sur plusieurs mois, en plus du loyer courant. Il fixe le montant de chaque échéance et sa date. Lorsque le locataire perçoit une aide au logement, le respect du plan lui permet de la conserver.
Non. Seul un commissaire de justice peut procéder à une expulsion, après une décision de justice. Le propriétaire qui entre dans le logement, change la serrure ou retire les meubles s'expose à des poursuites pénales : l'article 226-4-2 du Code pénal prévoit jusqu'à 3 ans d'emprisonnement et 30 000 euros d'amende.
Non, pour les baux d'habitation signés depuis le 27 mars 2014, le bailleur ne peut pas facturer de pénalités ou d'amendes en cas de retard de paiement du loyer. Il peut en revanche réclamer les loyers et charges impayés, dans un délai de 3 ans.
Oui, lorsque la dette ne dépasse pas 5 000 euros, une tentative de règlement amiable est obligatoire avant de saisir le juge, par exemple auprès d'un conciliateur de justice, gratuit. Tout accord trouvé doit être écrit et signé par les deux parties.
Le commandement de payer, signifié par un commissaire de justice, laisse au locataire 6 semaines pour régler sa dette. Il doit notamment mentionner le décompte de la dette, l'adresse du fonds de solidarité pour le logement et la possibilité de demander des délais de paiement au juge.
Personne ne peut le dire à l'avance, et Partie adverse ne donne pas de pronostic. La comparaison des voies vous montre les issues possibles d'un plan d'apurement, d'une conciliation ou d'une procédure, avec la probabilité estimée par la simulation, et ce qui fait basculer : la cause de l'impayé, les garanties prévues au bail, la capacité réelle de paiement du locataire. Le choix de la voie vous revient.
Avant de choisir votre voie, voyez ce qui peut vous attendre.
Décrivez votre dossier : la partie adverse vous livre gratuitement ses arguments et les premières issues possibles.