Situation · Logement
Avec un contrat de construction de maison individuelle (CCMI), la loi vous protège fortement : pénalités de retard minimales, garantie de livraison, réserves à la réception, garanties de parfait achèvement, biennale et décennale. Encore faut-il utiliser ces protections dans les bons délais et chiffrer ce que vous réclamez. Préparez aussi les réponses du constructeur : c'est ce qui décide de l'issue.
Mis à jour le 17 octobre 2026
Faire construire une maison engage souvent l'essentiel d'un patrimoine. Quand le chantier prend du retard, que des fissures apparaissent ou que la réception tourne au désaccord, les sommes en jeu dépassent vite plusieurs dizaines de milliers d'euros : pénalités de retard, reprise de malfaçons, loyer payé en attendant d'emménager, prêt relais qui court.
Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) est l'un des contrats les plus encadrés du droit français. Il impose au constructeur des mentions obligatoires, une garantie de livraison, un échéancier des paiements et un minimum de pénalités de retard. Ces protections ne jouent pas toutes seules : il faut les invoquer, à temps, avec des preuves.
Exemple : Julien et Sarah ont signé un CCMI pour une maison de 260 000 euros, livrable en mars. La maison est livrée en septembre, avec 183 jours de retard. À la réception, ils constatent des fissures sur une façade et un défaut d'étanchéité de la baie vitrée. Le minimum légal des pénalités représente près de 16 000 euros ; le constructeur propose 4 000 euros, en invoquant des intempéries.
Ce que dit la loi
Le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture du plan est régi par les articles L231-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation. Le maître d'ouvrage non professionnel dispose d'un délai de rétractation de dix jours, qui court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant le contrat (article L271-1). Le constructeur doit fournir une garantie de livraison (article L231-6), qui couvre notamment les dépassements de prix nécessaires à l'achèvement et les pénalités de retard au-delà de 30 jours.
Les pénalités de retard ne peuvent être inférieures à 1/3 000 du prix convenu par jour de retard (article R231-14). Les paiements suivent un échéancier plafonné par stade de construction ; en cas de réserves à la réception, une somme au plus égale à 5 % du prix peut être consignée jusqu'à leur levée (article R231-7). Le maître d'ouvrage qui n'était pas assisté d'un professionnel à la réception peut dénoncer les vices apparents par lettre recommandée dans les huit jours qui suivent la remise des clés (article L231-8).
Après la réception, le constructeur doit la garantie de parfait achèvement pendant un an (article 1792-6 du Code civil), la garantie de bon fonctionnement des éléments d'équipement dissociables pendant au moins deux ans (article 1792-3) et la garantie décennale pour les dommages compromettant la solidité de l'ouvrage ou le rendant impropre à sa destination (article 1792). L'assurance dommages-ouvrage est obligatoire pour la personne qui fait construire.
Ces règles sont une information générale sur les textes applicables, pas une analyse de votre dossier. D'autres contrats (contrat d'architecte, contrats avec plusieurs entreprises, CCMI sans fourniture du plan) obéissent à des règles en partie différentes.
Les constructeurs connaissent bien ces litiges. Leurs arguments sont prévisibles, et chacun se prépare avec le contrat, le journal du chantier et des preuves datées.
Le contrat peut prévoir des causes de prolongation du délai. Demandez la justification précise de chaque jour invoqué : relevés météorologiques, dates d'arrêt réel du chantier. Un argument général sans justification ne suffit pas à neutraliser des mois de pénalités.
Vérifiez si un avenant écrit a été signé, s'il prévoyait un report de date, et de combien. Des modifications sans avenant prévoyant un nouveau délai pèsent moins dans la discussion.
Une réception sans réserve rend plus difficile la reprise des défauts visibles à ce moment. Vérifiez si vous étiez assisté par un professionnel : sinon, le délai de huit jours après la remise des clés vous permettait de dénoncer les vices apparents. Pour les désordres apparus après, la garantie de parfait achèvement et, selon leur gravité, la décennale restent ouvertes.
La décennale vise les dommages qui compromettent la solidité ou rendent l'ouvrage impropre à sa destination. Une fissure peut être superficielle ou évolutive : seule une expertise le dira. Faites constater, mesurer et suivre les désordres dans le temps.
Dans un CCMI, le constructeur est votre interlocuteur et répond en principe des travaux réalisés par ses sous-traitants. Ne laissez pas la discussion se déplacer vers des tiers avec qui vous n'avez pas de contrat.
Chaque garantie a sa durée : le choix de la voie ne doit pas vous faire perdre un délai. La décision vous revient, idéalement avec votre avocat.
Négocier avec le constructeur le montant des pénalités, la reprise des malfaçons dans un calendrier précis, ou une indemnité, puis signer un protocole.
Adresser une lettre recommandée qui chiffre les pénalités, liste les désordres et fixe un délai pour les reprendre ; actionner si besoin le garant de livraison ou l'assurance dommages-ouvrage.
Recourir au médiateur de la consommation dont le constructeur doit vous communiquer les coordonnées, ou à un conciliateur de justice.
Demander en référé une expertise judiciaire des désordres, puis agir au fond pour obtenir les pénalités, la reprise ou une indemnisation.
Renoncer à réclamer, faire reprendre les défauts par une autre entreprise à vos frais et vous installer.
Dans cet exemple, Julien et Sarah rencontrent le responsable régional de leur constructeur après une livraison avec six mois de retard.
Exemple d'échange
L'hiver a été très pluvieux, nous avons dû arrêter le chantier à plusieurs reprises. Nous vous proposons 4 000 euros à titre commercial, c'est un geste.
Le contrat prévoit 1/3 000 du prix par jour, le minimum légal : pour 183 jours, cela fait près de 16 000 euros. Vous pouvez justifier des jours d'intempéries, mais il faudra les dater un par un.
Nous avons environ trente jours d'arrêt documentés. Et les fissures de la façade sont superficielles, nous pouvons les reprendre en enduit.
Point de bascule : le constructeur reconnaît que seule une partie du retard est justifiée. Le couple peut accepter de déduire les jours documentés et exiger un diagnostic des fissures avant toute reprise.
Nous acceptons de déduire les trente jours, soit environ 13 300 euros de pénalités. Pour la façade, nous voulons un diagnostic par un bureau d'études avant la reprise, et nous maintenons nos réserves.
Partie adverse est un simulateur : deux équipes d'IA de laboratoires différents tiennent votre camp et celui du constructeur, à partir des textes de Légifrance et des décisions de Judilibre. Vous voyez les issues possibles avant d'agir, et vous restez seul à décider.
Quand consulter un avocat
Consultez un avocat en droit de la construction si les désordres touchent la structure, l'étanchéité ou la sécurité de la maison, si le constructeur est en difficulté financière, si la fin d'une garantie approche, ou avant de demander une expertise judiciaire. Pour la réception elle-même, l'assistance d'un professionnel du bâtiment est précieuse : c'est souvent là que tout se joue. Pour ce type de dossier, faites relire votre stratégie par un avocat : Partie adverse vous aide à préparer ce rendez-vous.
Dans un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture du plan, les pénalités de retard prévues au contrat ne peuvent pas être inférieures à 1/3 000 du prix convenu par jour de retard (article R231-14 du Code de la construction et de l'habitation). La Cour de cassation a jugé que ce minimum s'applique à chaque jour calendaire de retard. Pour une maison de 250 000 euros, cela représente au moins 83 euros environ par jour.
Si vous n'étiez pas assisté par un professionnel lors de la réception, vous pouvez dénoncer par lettre recommandée avec avis de réception, dans les huit jours qui suivent la remise des clés, les vices apparents que vous n'aviez pas signalés (article L231-8 du Code de la construction et de l'habitation). Au-delà, les désordres signalés dans l'année qui suit la réception relèvent de la garantie de parfait achèvement.
Oui. Lorsque des réserves sont formulées, une somme au plus égale à 5 % du prix convenu peut être consignée jusqu'à la levée des réserves, entre les mains d'un consignataire accepté par les deux parties ou désigné par le président du tribunal judiciaire (article R231-7 du Code de la construction et de l'habitation). Le reste du solde suit les règles fixées par cet article.
Trois garanties courent à partir de la réception : la garantie de parfait achèvement pendant un an, pour les désordres signalés à la réception ou apparus dans l'année ; la garantie de bon fonctionnement pendant au moins deux ans, pour les équipements dissociables ; la garantie décennale pendant dix ans, pour les dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination (articles 1792 et suivants du Code civil).
La garantie de livraison, obligatoire dans le CCMI avec fourniture du plan (article L231-6 du Code de la construction et de l'habitation), protège contre l'inexécution ou la mauvaise exécution des travaux prévus au contrat. Elle couvre notamment le coût des dépassements de prix nécessaires à l'achèvement et les pénalités forfaitaires de retard au-delà de 30 jours. Elle prend fin à la réception ou, en cas de réserves, à leur levée.
Oui, la personne qui fait construire doit souscrire une assurance dommages-ouvrage avant l'ouverture du chantier. Elle permet de faire financer les réparations relevant de la garantie décennale sans attendre que les responsabilités soient établies, l'assureur se retournant ensuite contre les responsables. Vérifiez qui l'a souscrite et demandez l'attestation avant le début des travaux.
Avant de choisir votre voie, voyez ce qui peut vous attendre.
Décrivez votre dossier : la partie adverse vous livre gratuitement ses arguments et les premières issues possibles.