Situation · Logement
Votre propriétaire doit vous rendre le dépôt de garantie dans un délai d'un mois après la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, de deux mois sinon. Toute retenue doit être justifiée, et chaque mois de retard commencé majore la somme due de 10 % du loyer mensuel hors charges. Reste à choisir votre voie : accepter un compromis, mettre en demeure, passer par un conciliateur gratuit ou saisir le juge.
Mis à jour le 17 octobre 2026
Le dépôt de garantie appartient au locataire : le propriétaire le conserve pendant le bail pour couvrir d'éventuelles sommes dues à la sortie, puis il doit le restituer. La loi fixe deux délais, qui courent à partir de la remise des clés : un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, deux mois s'il fait apparaître des différences.
Dans la pratique, les litiges portent rarement sur le principe de la restitution. Ils portent sur les retenues : un mur à repeindre, une moquette tachée, un ménage jugé insuffisant, une facture de plombier. C'est là que la discussion se joue, et c'est là qu'une bonne préparation fait la différence.
Le propriétaire peut retenir les sommes que vous lui devez encore : loyers ou charges impayés, dégradations dont vous êtes responsable, réparations locatives non effectuées. Il doit alors justifier chaque retenue : comparaison des états des lieux, photos, constat de commissaire de justice, factures ou devis.
En revanche, la vétusté, c'est-à-dire l'usure due au temps ou à un usage normal du logement, reste à sa charge. Une peinture défraîchie après sept ans d'occupation ou un parquet légèrement patiné ne sont pas des dégradations. Si le bail contient une grille de vétusté, elle sert de référence pour répartir les coûts.
Dans un logement situé en copropriété, le propriétaire peut conserver une provision, plafonnée à 20 % du dépôt, dans l'attente de l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. Le solde doit être régularisé dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes. Les parties peuvent aussi convenir de solder le compte immédiatement.
Passé le délai légal, la somme restant due est majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé. Exemple : Léa payait 720 euros hors charges. Son propriétaire lui doit encore 720 euros de dépôt et dépasse le délai de deux mois et une semaine : trois périodes mensuelles sont entamées, la majoration atteint 3 x 72 = 216 euros. Rappeler cette règle, calcul à l'appui, change souvent le ton de l'échange.
Ce que dit la loi
L'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 encadre le dépôt de garantie des locations d'habitation. Pour un logement loué vide, il ne peut pas dépasser un mois de loyer hors charges. Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, et de deux mois dans le cas contraire, déduction faite des sommes restant dues au bailleur et dont il justifie.
À défaut de restitution dans ces délais, le dépôt restant dû est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque le retard résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.
Si le litige porte sur 5 000 euros au plus, une tentative de règlement amiable est un préalable obligatoire avant de saisir le juge. Il s'agit d'une information générale sur les textes applicables, pas d'une analyse de votre dossier.
Les arguments des bailleurs sont souvent prévisibles. En les anticipant, vous préparez des réponses précises plutôt que de vous laisser entraîner dans une discussion générale.
La réponse est dans les deux états des lieux. Comparez-les pièce par pièce, ligne par ligne. Si une dégradation n'apparaît pas sur l'état des lieux de sortie, ou si l'état d'entrée mentionnait déjà le défaut, la retenue ne tient pas. Gardez les photos que vous avez prises à l'entrée et à la sortie.
Une retenue doit correspondre à un préjudice réel, pas à une remise à neuf. Après plusieurs années d'occupation, une peinture usée relève de la vétusté. Demandez le détail du devis, vérifiez la grille de vétusté du bail s'il y en a une, et proposez, si nécessaire, une participation limitée à la seule partie réellement dégradée.
Cet argument n'est valable que pour un logement en copropriété, et seulement pour une provision limitée à 20 % du dépôt. Le reste doit être rendu dans le délai légal.
C'est le seul cas où la majoration de retard n'est pas due. Si vous l'avez indiquée par écrit lors de la remise des clés, ou dans un courriel, retrouvez la preuve. Sinon, transmettez-la sans attendre, par écrit.
Le délai court à partir de la remise des clés, pas de la fin des travaux. Le bailleur peut justifier sa retenue par un devis, il n'a pas besoin d'attendre une facture pour restituer le solde.
Dans cet exemple, Léa a quitté un deux-pièces après cinq ans de location. Son propriétaire retient 650 euros sur un dépôt de 720 euros.
Exemple d'échange
J'ai dû faire repeindre tout le séjour et changer le revêtement de la cuisine. Je vous rends 70 euros, c'est déjà bien.
L'état des lieux de sortie mentionne seulement deux traces sur un mur du séjour. La peinture avait été refaite avant mon entrée, il y a cinq ans : son usure relève de la vétusté. Le revêtement de cuisine n'est pas mentionné comme dégradé.
Imprévu tiré au sort : le propriétaire produit une photo de la cuisine prise après le départ de Léa. Elle doit maintenant répondre avec l'état des lieux de sortie, signé par les deux parties.
Et cette photo ? On voit bien une brûlure sur le sol.
Cette brûlure figure déjà dans l'état des lieux d'entrée, page 3. Je peux accepter une retenue de 80 euros pour les traces du séjour. Je vous demande le reste sous huit jours ; au-delà, la majoration légale de retard s'appliquera.
Pour un dépôt de garantie, les voies sont peu coûteuses et bien balisées. Les comparer vous aide à choisir la plus simple qui a des chances d'aboutir, sans vous lancer dans une démarche disproportionnée.
Vous admettez la retenue justifiée et demandez la restitution du reste, à une date précise.
Lettre recommandée qui rappelle le délai légal, conteste les retenues injustifiées et chiffre la majoration de retard.
Le conciliateur de justice ou la commission départementale de conciliation réunit les deux parties pour chercher un accord.
Le juge des contentieux de la protection tranche sur les retenues et la majoration.
Vous laissez le bailleur conserver tout ou partie du dépôt.
Pour un enjeu de quelques centaines d'euros, le regard gratuit de la partie adverse suffit souvent : il vous donne les arguments à attendre de votre propriétaire et les premières issues possibles. La simulation complète se justifie surtout quand les sommes sont plus lourdes, par exemple si le bailleur vous réclame davantage que le dépôt.
Quand consulter un avocat
La plupart des litiges sur un dépôt de garantie se règlent à l'amiable ou par une conciliation gratuite. Faites appel à un professionnel si le propriétaire vous réclame des sommes supérieures au dépôt, si une procédure judiciaire est déjà engagée, ou si le délai de 3 ans approche. L'ADIL de votre département donne aussi des informations gratuites sur les rapports locatifs. Pour ce type de dossier, faites relire votre stratégie par un avocat : Partie adverse vous aide à préparer ce rendez-vous.
Le propriétaire dispose d'un mois à compter de la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, et de deux mois s'il ne l'est pas. Ces délais sont fixés par l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989. Pensez à communiquer votre nouvelle adresse au moment de rendre les clés.
Envoyez d'abord une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, en rappelant le délai légal et la majoration de retard. Si le montant en jeu ne dépasse pas 5 000 euros, une tentative de règlement amiable est obligatoire avant de saisir le juge : conciliateur de justice ou commission départementale de conciliation, tous deux gratuits. Ensuite, le juge des contentieux de la protection peut être saisi, dans un délai de 3 ans.
Le dépôt restant dû est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque période mensuelle commencée en retard. Par exemple, pour un loyer de 700 euros hors charges et un retard de deux mois et quelques jours, la majoration est de 3 x 70 = 210 euros. Elle n'est pas due si le retard vient de ce que le locataire n'a pas transmis sa nouvelle adresse.
Non, l'usure normale due au temps ou à un usage normal du logement (la vétusté) n'est pas à la charge du locataire. Le propriétaire ne peut retenir que des sommes dues et justifiées : loyers ou charges impayés, dégradations, réparations locatives non faites. Il doit les justifier, par exemple avec l'état des lieux, des photos, des factures ou des devis.
Non. Le locataire doit payer le loyer et les charges jusqu'à la fin du bail et ne peut pas déduire le dépôt de garantie du dernier loyer. S'il le fait, le propriétaire peut lui réclamer la somme, y compris en justice.
Pour un logement loué vide, le dépôt de garantie ne peut pas dépasser un mois de loyer hors charges. Il doit figurer dans le bail et ne peut pas être augmenté en cours de bail ni lors de son renouvellement. Les règles du logement meublé sont différentes.
Aucun outil ne peut vous garantir l'issue, et Partie adverse ne donne pas de pronostic. Le regard gratuit de la partie adverse vous montre ce que votre propriétaire peut opposer et les premières issues possibles ; ce qui fait le plus souvent basculer, ce sont les deux états des lieux, les photos et la justification de chaque retenue. Pour un enjeu de quelques centaines d'euros, ce regard gratuit suffit souvent à choisir votre voie.
Avant de choisir votre voie, voyez ce qui peut vous attendre.
Décrivez votre dossier : la partie adverse vous livre gratuitement ses arguments et les premières issues possibles.